小区物业自管,两年盈利上百万 尴尬:业委会没有法人资格

[作者:姚茜琼 ]      [来源:三湘都市报]      2018-12-19 07:56:09

小区物业自管,两年盈利上百万

尴尬:业委会没有法人资格 破局:可尝试公司化运营模式

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业主自管以后,长沙金色比华利小区的公共基础设施得到了完善。

记者 杨昱 摄

“小区设施翻新补齐了,停车位比以前多了,小区的文化兴趣小组非常受欢迎……”12月17日,长沙市开福区金色比华利小区业主蒋女士一说起小区的变化,就止不住话匣子,“小区边上的马栏山,我们以前很少去,只因路太烂了,现在却成了大伙常去的休闲地。”

这一切,得益于业主实施了自行管理。两年前,因原物业公司的合同到期,全体业主投票,决定不再续约。业委会建立了服务中心,开启了小区的自行管理模式。

然而,这种管理模式亦是存在挑战:在法律政策上,相关制度并不完善,很多是摸着石头过河;业委会没有法人资格,在招投标、报税等问题上被掣肘……面对如此尴尬处境,业主自管模式的路,究竟该如何走下去?

【变化】

小区更宜居了 还设有图书馆、电影院

12月17日,记者来到金色比华利小区,这里给人的第一印象是:宜居。小区的植被很茂密,道路也很整洁。楼栋的一楼架空层也被小区加以利用,其中成了小区的公共健身场、棋牌室、图书馆、电影院等,很好地满足了业主们的需求。

走访间,记者遇到了刚泊好车的董先生,他告诉记者,小区的车位非常紧张,经常会堵到消防通道上,但比起自管以前,要好了很多。“小区的车位以前是竖着画的,现在改成了斜的,这样多出了很多地方,一定程度上缓解了停车的压力。”

“原物业一直不愿花钱做维护,导致小区很多公共设施损耗得厉害。”董先生说,以前路上的桂花树爬满了白蚁,特别是马栏山上的亭子、木台阶都被啃坏,却无人问津,直到业委会请来了专家,情况才得到了好转。

随后,记者行至小区背靠的马栏山,看到李女士正带着孩子在山顶平台晒太阳。“平台的台阶以前是用木材砌的,被白蚁啃坏后,大家都怕踩空,就索性不来了。后来,业委会在这里装了石板台阶,消除了大家的顾虑。”李女士说,每到傍晚,小区内许多阿姨还会来这里跳广场舞,场面非常热闹。

“自管前最让我不舒服的是小区垃圾随处可见。”业主蒋女士告诉记者,由于原物业三四天才清理一次小区的单元楼,在小区的路面上、架空层里,随处可以看到垃圾,好友来家里做客,都觉得很不是滋味。现在,小区请了物业经理人来打理,每天都会有清洁人员及时处理垃圾,路面自然变得干净了。

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【探索】

探索自行管理模式 自管两年盈利上百万

“作为第一届业主委员会成员,大家都是摸着石头过河,通过不断的学习,慢慢地从外行变成了内行。”金色比华利小区业委会主任彭女士介绍,小区是2006年竣工的,占地278亩,共有业主1724户,常住人口达到5000人。2016年5月,业委会从原物业手上接管小区时,账上没有一分钱盈余。

无奈之下,业委会只得先打好框架,制定例会、公章使用、财务管理、档案管理等各项制度,并借助QQ、微信群,及时向业主宣传各种政策,发布各种信息,处理群内业主咨询投诉。同时,建立服务中心,公开招聘物业专业人士,设立客服、保安、保洁、维修、绿化五个部门。财务属小区业委会直管,物业收入、小区公共收入分账运行,收支每个季度按时张榜进行公示。

“为方便业主购买水电,自管后小区服务中心工作时间延长至晚上8点,就意味着增加了50%的工作时间。”彭女士说,过去小区住改商不需要办理任何手续,想改则改,由此也带来业主投诉的油烟噪声问题。业委会接到相关利害人投诉后,组织经营方和相关业主召开协调会,商量解决的具体办法,同时加强对后续工作的跟进,直至问题得到彻底解决。

小区自管两年来,物业费依然保持1.2元/平方米的价格,业委会充分利用公共资源进行商业开发,为全体业主盈利了107万元,而这些公共收益最终也反哺到了小区的基础建设上。日前,金色比华利小区还荣获了首届中国幸福社区多元共治贡献范例奖。

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尴尬

业委会没有法人资格

虽然业主自管模式不逊色于“包干式”的传统物业管理模式,可始终有一个尴尬的问题,那就是业委会不是企业法人,而这是长沙很多自管小区普遍存在的问题。

“业主委员会是业主大会执行机构,执行的是全体业主的决定。在实际生活中,全体业主不可能对每一个新出现的问题做到即时表决。”自管小区长沙市芙蓉区东成大厦的业委会主任谈俊表示,经过其调查,业委会成立的难度比较大,其中还有很多在换届中消亡的。

“如果业委会不能成为法人,就无法签订用工合同,无法开发票、报税,万一发生工伤事故,连责任承担及赔付都成了难题。”谈俊说,从目前的法律上来看,自管的项目、标准、决策的流程及生效条件、资金安全保障、监管等都没有明确规定,自管明显处于法律的灰色地带,许多自管小区选择打“擦边球”也是无奈之举。

谈俊建议政府部门出台相应政策,把自管服务机构纳入社会组织范畴,经民政部门注册登记后,正式成为企业法人,这样也更方便业委会履行其应有的职能。

破局

或可尝试公司化运营模式

12月15日—16日,2018年自管小区经验交流大会暨高峰论坛在长沙召开,交流大会上,长沙东成大厦小区的公司化经营自管模式得到了众专家的认同,这或许是一套行得通的自管模式。提到东成大厦小区,相信长沙人并不陌生,就是那个去年给每位业主发500元红包的小区。今年,经该小区业主大会投票通过,将会给每户业主发红包880元。

“为了解决法人的身份问题,我们成立了代持公司。”谈俊说,之所以成立这样的公司亦是无奈之举,如果今后业委会法人化,代持公司也将结束,这只是个过渡性的做法。

谈俊介绍,在公司化运营中,业委会会聘请物业经理人来负责所有物业的工作,专业人做专业事;业委会还会在公司设立业委会管理部,主要督促项目经理协调各项工作。业委会根据小区的情况和业主的诉求,通过每个月的业委会会议,听取物业经理人和业委会管理部主任的汇报和工作检查,来布置工作和任务。另外,业委会还有项重要工作,就是监管好财物。

“有人认为自管后,业委会的工作会增加,其实恰恰相反,我经常闲得没事情干。”谈俊说,大部分工作都被物业经理人和项目管理人分担,业委会的工作就相对轻松了。也正是管理得当,小区物业费从1.6元/平方米恢复至1.2元/平方米,物业岗位人员补齐了,物业人员的工资也涨了,还买上了五险。此外,东成大厦小区还将获得的公共收益金,用于自来水供水改造、安装146只高清摄像头、更换了消防水管等10大公益项目。(记者 杨昱)

[责编:廖慧文]

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